Stručně řečeno
Při prodeji nemovitosti záleží hlavně na tom, jak dlouho ji vlastníte, zda jste v ní bydleli a jak jste ji získali. V některých situacích je příjem z prodeje od daně z příjmů osvobozený.
Pokud osvobození neplatí, daň se obvykle nepočítá z celé prodejní ceny. Vychází se ze zisku po odečtení prokazatelných výdajů.
Jak se daň obvykle počítá
Zjednodušeně se vychází z prodejní ceny, od které se odečtou náklady spojené s pořízením a prodejem nemovitosti.
Mezi uznatelné výdaje mohou podle konkrétní situace patřit například:
- pořizovací cena nemovitosti,
- cena uvedená v dědickém řízení, pokud byla nemovitost získána děděním,
- prokazatelné náklady na rekonstrukci nebo technické zhodnocení,
- náklady související s prodejem, například provize realitní kanceláři nebo právní služby.
Příklad: Nemovitost byla pořízena za 4 miliony Kč a prodána za 8 milionů Kč. Pokud nejsou další uznatelné výdaje, pro výpočet daně se řeší rozdíl 4 miliony Kč, nikoli celých 8 milionů Kč.
Proto je dobré schovávat smlouvy, faktury a další doklady k významnějším nákladům.
Kolik činí daň
Příjem z prodeje nemovitosti, který není osvobozený, se obvykle uvádí v daňovém přiznání jako ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů.
Základní sazba daně je 15 %. Vyšší sazba 23 % se týká jen části celkového základu daně nad zákonný limit, který se pro jednotlivé roky mění.
Kdy může být prodej od daně osvobozený
Nejčastěji se řeší tyto situace:
Časový test vlastnictví
U nemovitostí nabytých do 31. prosince 2020 bývá časový test pět let. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 je zpravidla deset let.
Pokud mezi nabytím a prodejem uplyne potřebná doba, může být příjem z prodeje od daně osvobozený.
Bydlení v nemovitosti
Osvobození může vzniknout také tehdy, pokud prodávající v nemovitosti alespoň dva roky bezprostředně před prodejem skutečně bydlel.
Nejde jen o trvalý pobyt v občanském průkazu. Důležité je reálné bydlení a skutečnost, že nemovitost sloužila jako domov.
Použití peněz na vlastní bydlení
I když časový test nebo dvouleté bydlení nesplníte, může za určitých podmínek pomoci použití peněz z prodeje na zajištění vlastní bytové potřeby, například na koupi jiného bytu nebo domu.
Tato možnost má další podmínky a lhůty. Před prodejem je proto vhodné ověřit je s daňovým poradcem.
Jak je to u zděděné nemovitosti
U nemovitosti získané děděním v přímé linii nebo po manželovi či manželce se do časového testu započítává také doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
Nemovitost tak může být zděděna teprve nedávno, ale pokud ji rodič, prarodič nebo manžel vlastnil dostatečně dlouho, podmínka časového testu může být splněna.
Než nemovitost prodáte
Každý případ má své okolnosti. Záleží na způsobu nabytí, době vlastnictví, skutečném bydlení v nemovitosti i na tom, jak budou peníze z prodeje použity.
Pokud si nejste jistí, zda bude Váš prodej od daně osvobozený, řešte daňovou stránku před podpisem kupní smlouvy s daňovým poradcem. Pro stanovení hodnoty nemovitosti Vám mohu připravit tržní odhad.